Eschborn/Bonn, 9. Januar 2023: Die Insolvenz des Bauträgers kann sich für Bauherren zum Alptraum entwickeln.
Statt der Errichtung der Traumimmoblie drohen Baustopp und unkalkulierbare Kostenrisiken – guter anwaltlicher Rat ist hier Gold wert.
Einheitlicher Bauträgervertrag
BRRS-Partner Rechtsanwalt Markus Ritterrath hatte es 2022 mit solchen Fällen zu tun. Mitte der 2010er Jahre kauften Interessenten Immobilien von einem Bauträger und beauftragten diesen gleichzeitig mit der Errichtung des Gebäudes (sog. einheitlicher Bauträgervertrag). Zugunsten der Erwerber wurden Auflassungsvormerkungen ins Grundbuch eingetragen. Nachdem es zunächst zu Bauverzögerungen kam, meldete der Bauträger im Jahr 2020 schließlich Insolvenz an. Zu diesem Zeitpunkt waren die Immobilien weder fertiggestellt noch die Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Es stellte sich heraus, dass der Bauträger eine von mehr als 200 Gesellschaften der Firmengruppe der German Property Group GmbH war. Die Insolvenzverfahren erlangten internationale Bekanntheit.
Klageerhebung drohte
Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens wählte der Insolvenzverwalter die Nichterfüllung des Bauvertrages, sodass die Immobilien nicht mehr fertiggestellt wurden. Der Insolvenzverwalter hatte zudem die Masseunzulänglichkeit nach § 208 InsO angezeigt. Entsprechend des Baufortschrittes sollten die Erwerber die bisher erbrachten Bauleistungen bezahlen. Neben der fehlenden Fertigstellung zeigten sich Mängel, insbesondere auch am Teilungsplan, sodass von den Erwerbern Gegenforderungen geltend gemacht wurden. Baufortschritt und Mängelumfang waren streitig. Nachdem vergeblich versucht wurde, die Angelegenheit zu lösen, stand eine Klageerhebung im Raum. In dieser Lage wendeten sich gleich mehrere Gläubiger an Rechtsanwalt Ritterrath und baten um insolvenzrechtliche Beratung.
Aufspaltung des Bauträgervertrages
Von zentraler Bedeutung war die Anwendbarkeit der Regelungen des § 106 InsO. Grundsätzlich besteht ein Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung zur Eigentumsübertragung dann, wenn die Gegenleistung erbracht und die eigenen Pflichten mithin erfüllt sind. Ein einheitlicher Bauträgervertrag enthält sowohl einen kaufvertragsrechtlichen als auch einen werkvertragsrechtlichen Teil. Diese Unterscheidung ist von Bedeutung. Der kaufrechtliche Teil (Eigentumsumschreibung) und der werkvertragsrechtliche Teil (mangelfreie Bauleistung) müssen rechtlich und gedanklich getrennt voneinander betrachtet werden. Eine Vormerkung dient der dinglichen Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Eintragung oder Löschung eines Rechts an einem Grundstück. Die Vormerkung sichert mithin ausschließlich den kaufvertragsrechtlichen Anspruch des Vertrages. Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens kommt es ausnahmsweise zu einer rechtlichen Aufspaltung des einheitlichen Bauträgervertrages.
Hohes Kostenrisiko bei Masseunzulänglichkeit
„Bauprozesse können sich über einige Jahre hinziehen und sind nicht selten mit erheblichen Kosten verbunden. Erschwerend kam vorliegend ein starker insolvenzrechtlicher Einschlag hinzu. Eine angemessene außergerichtliche Einigung kann Geld, Zeit und Nerven sparen“, erklärt Ritterrath. Solange Masseunzulänglichkeit im Verfahren besteht, sind zur Insolvenztabelle angemeldete Forderungen wirtschaftlich wertlos, da keine Quotenaussicht besteht. Auch der Ausgleich sog. (Neu-)Masseverbindlichkeiten ist nicht sichergestellt. Damit besteht selbst für den Fall eines späteren prozessualen Obsiegens ein Ausfallrisiko für die angefallenen Gerichts-, Anwalts- und Gutachterkosten.
Rechtsanwalt Ritterrath hat sodann Kontakt zum Insolvenzverwalter aufgenommen und die Sachlage erörtert. Nach Rücksprache mit den Mandanten konnte eine vergleichsweise Einigung erzielt werden. „Selbst wenn die wesentlichen Punkte geklärt sind, können Einigungen noch im Rahmen der konkreten Vertragsgestaltung scheitern, gerade wenn der Fall so komplex und vielschichtig ist wie vorliegend“, beschreibt Ritterrath die Vergleichsverhandlungen und die Ausarbeitung der vertraglichen Regelungen. Er erreichte schließlich, ohne gerichtliche Schritte einleiten zu müssen, die Eigentumsumschreibung der Immobilien zugunsten der Mandanten.